成都市高新区花漾锦江小区：交房三年办不了证业主苦不堪言欲哭无泪
我是成都市花漾锦江小区的业主。成都大运会开幕式精彩纷呈，向全世界展示了四川风采、成都风采。但在这一片盛世背后，我们花漾锦江13幢楼交房三年办不了证，业主们苦不堪言.。
今年4月底，我小区所在地的主管部门成都市高新区公园城市建设局（下称公园城市局）、开发商四川西美投资有限公司（下称西美投资）与我开会说明，现在办理房产证主要存在两个障碍：一是建筑面积无法预测转实测，二是住房维修金没有缴纳。
预测转实测方面，西美投资和公园城市局表示，由于民生银行成都分行对我们13幢楼的部分房产设有抵押权，住建系统规定，设立了抵押权的不动产如果要办理预测转实测，必须要得到抵押权人的授权同意才能办理。民生银行成都分行不同意预测转实测。所以13幢楼无法得出实测建筑面积。自然也就办不了首次登记（大产权）。公园城市局还表示，其已多次向民生银行成都分行释明，预测转实测不会侵害抵押权人的利益，希望该行可以配合，被拒。此后公园城市局向民生银行总部发函说明情况，无回复。
住房维修金方面，公园城市局表示这方面问题不大，只要办理了预测转实测，完全可以容缺办理（在未缴纳住房维修金的情况下，先办理房产证，住房维修金后补）。西美投资表示，公司还可以较为正常地运转，13幢楼的住房维修金缺口一共也就几百万，相比于公司的体量，这个缺口并非解决不了的问题。即使是现在，开发商账上还有2000多万，只不过该账户被民生银行成都分行申请查封了，而该账户就是当初缴纳购房款的民生银行的账户。
如今，国家、省、市三级政府都在大力推行“带押过户”。虽然“带押过户”主要是在二手房交易中推行，在首套房购买中并不常见。但是二手房交易双方均为平等民事主体，首套房交易双方为开发商和消费者，首套房消费者作为弱势群体，其利益更应当保护。为什么我的问题就享受不到“带押过户”政策的眷顾呢？为此，我分别向住建、金融监管部门逐级反映。
住建系统：早已预测转实测
我认为“预测转实测必须经过抵押权人同意”这一规定本就不合理。就我的问题，民生银行成都分行所设立的抵押权属于担保物权，归根到底是为了实现一般金钱债权，属于财产权。我们办理产权证是为了实现业主的居住权，属于生存权。二者之间谁应该更优先保护，只怕不言而喻。
因此我分别向成都市住建局、四川省住建厅反映。提出：如果上述规定是本级机关设立的，请求更改规定；如果是上级机关规定的，请向上级机关说明情况，作出调整。
成都市住建局回复称，其实我所在的13幢楼早就实测过了，预测面积与实测面积完全一致，而且也办理了备案。其它问题由公园城市局回复。
公园城市局表示，“预测转实测必须经过抵押权人同意”是系统设定，不是市级机关能解决的。
民生银行：与我无关
民生银行成都分行表示，该行所抵押的不动产是我房子之外的其它不动产，办理房产证可以勾选办理，所以银行是否同意和我能否办理房产证无关。
我告知银行，其拒绝预测转实测是导致整栋楼无法办理首次登记（大产权），银行坚称可以勾选办理。我提议由银行、公园城市局、开发商派代表和我当面对质，被银行拒绝。
对此，有业内人士表示，银行现在抵押的房产由于办不了房产证，所以估值就比较低，银行可以用较少的债权换取该不动产。待法院裁定将抵押的房产过到银行名下，银行再同意预测转实测，这就可以实现资产增值。如果是为了这一目的，银行根本就不会考虑消费者不能办证所面临的损失。
同时该业内人士表示，银行也未必是为了房产。毕竟银行更看重的是资产的流动性。银行此举也有可能是拿广大业主为“人质”，逼迫开发商筹集现金还款。
另一位业内人士表示，民生银行成都分行此举就是典型的“晴天送伞，雨天抽伞”。当初开发商办理贷款时，民生银行除了对大量不动产设立抵押权之外，还通过质押开发商的所有股权办理了一批贷款。在没有空余不动产的情况下，通过质押开发商的全部股权办理贷款本就存在风险。如今银行显然也明白这一点，所有就没有对开发商的股权申请查封。如果通过股权抵债，那开发商就变成了民生银行成都分行的子公司，以往欠的债也就打水漂了。
编者按
晓晖同志，当年贾谊的《新书·大政上》载明：夫民者，万世之本也，不可欺。
这一理念与我国的国策高度吻合。
如今成都举办大运会这一盛会，让全世界进一步了解中国，了解四川，了解成都，这是重大功绩。然而民为邦本，本固邦宁。昔年隋炀帝指派官吏在道边树枝上缠满丝绸，以彰显泱泱大国之富饶。外宾却质疑称隋朝街边尚有饥民衣不附体，隋朝只做这些面子工程有什么用？果不其然，隋炀帝的结局众所周知。后人当引以为戒，切不可重蹈覆辙。
此致
四川王晓晖书记
2023年7月30日
来源：https://xueqiu.com/8879723358/256960209
